Thị trường bất động sản: Mua đất xen kẹt rủi may như đánh bạc

Cùng với các sản phẩm bất động sản có nguồn gốc, pháp lý rõ ràng, các mảnh đất xen kẹt trong khu dân cư, thường là thiếu giấy tờ hợp pháp đang được chào mời đầy rẫy trên các trang mạng như chotot.com, batdongsan.com.vn… hoặc qua môi giới.

Canh bạc may rủi khi mua đất xen kẹt

Tình trạng pháp lý có vấn đề không khiến khách hàng của các thửa đất xen kẹt, nhất là những người ở các tỉnh lẻ về Hà Nội lập nghiệp chùn bước. Tất nhiên, có nhiều người may mắn vì làm được sổ đỏ, nhưng cũng không ít người rơi vào cảnh “tiền mất tật mang” vì mua loại đất này là canh bạc trông chờ vào may rủi.

Điểm thu hút khách của loại đất xen kẹt là giá bao giờ cũng thấp hơn nhiều lần so với đất thổ cư cùng địa bàn, chỉ khác về vị trí, thế đất và… tính pháp lý.

Gõ cụm từ mua đất xen kẹt, ngay lập tức xuất hiện hàng loạt lời mời trên các trang mạng với nội dung gần giống nhau như: “Bán đất xen kẹt diện tích từ 38 - 42 m2, vị trí cực đẹp tại phường Tây Mỗ - quận Nam Từ Liêm - Hà Nội. Xây nhà cấp 4 ở ngay, cách Đại Lộ Thăng Long - đường Láng Hòa Lạc 800 m, nhìn thẳng sang sân vận động và Khu đô thị Mỹ đình, cách khoảng 1,6 km. Cách Big C - Trần Duy Hưng - Khu Trung Hòa Nhân Chính 3,5 km...

Mặt tiền là đường bê tông rộng 5m (ô tô khách 24 chỗ đi lại bình thường). Đất nằm xen kẹt trong khu dân cư ổn định, xung quanh là khu nhà ở thổ cư, đất có nhà cấp 4, hàng rào bao chung quanh, người mua được xây nhà cấp 4 ở ngay.

Đất không nằm trong quy hoạch, đã chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất vườn trồng cây lâu năm, giấy tờ mua bán có xác nhận pháp lý đầy đủ. Hiện tôi đang cần tiền gấp nên bán giá hợp lý từ 5 triệu đồng/m2 tùy lô và vị trí. Liên hệ trực tiếp chủ đất: 0988839…”.

Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, chị Nga (quê ở Hải Dương), người mua 40 m2 đất xen kẹt ở đường K3 (Bắc Từ Liêm) cho biết, gia đình đã mua được hơn 3 năm nay, giấy tờ chỉ viết tay là đất sử dụng từ năm 1992, không tranh chấp. Và để dựng được căn nhà cấp 4, lợp fipro xi măng, gia đình đã phải tìm đủ mọi cách quan hệ và phải xây chớp nhoáng trong đêm. Tuy nhiên, đến việc làm sổ đỏ thì cả một vấn đề.

Mảnh đất này lúc mua đã gần 200 triệu đồng, giờ có nhu cầu muốn xây lại cho khang trang hơn nhưng cũng không được, vì đất chưa chuyển đổi mục đích, không có sổ đỏ. Mà có bán thì cũng khó vì giờ người mua quan tâm là độ an toàn, tính pháp lý, có làm được sổ đỏ hay không.

Cùng cảnh này, anh Dũng (quê ở Thanh Hóa) cũng mua hơn 50 m2 ở Mễ Trì Thượng với giá 200 triệu đồng gần 4 năm nay, nhưng gia đình vẫn phải đi ở nhờ vì đất không xây được nhà, không làm được sổ đỏ, mà có bán cũng chẳng xong.

May mắn hơn các trường hợp trên là anh Số (quê Thanh Hóa), nhờ có “quan hệ” nên khi mua 40 m2 đất xen kẹt ở Định Công lại đúng dịp phường, quận làm hồ sơ cấp lại sổ đỏ, nên anh đã “vớ bở” và xây được nhà 3 tầng khang trang.

Rủi ro giấy chứng nhận cho đất xen kẹt

Trong những năm qua, không ít cảnh báo về nguy cơ không được cấp chứng nhận quyền sử dụng khi mua đất xen kẹt đã được nhắc tới. Về bản chất, đất xen kẹt là loại đất vườn, đất nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư ra sau quy hoạch. Đây là loại đất không được cấp sổ đỏ, hình thức chuyển nhượng chỉ thông qua giấy tờ viết tay. Ngoài ra, đất xen kẹt cũng được hiểu là loại đất bao gồm vườn ao và đất nông nghiệp xen kẹt.

Về điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất xen kẹt sang đất ở, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội có văn bản hướng dẫn, nêu rõ các hộ gia đình, cá nhân muốn xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là đối tượng chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích đất nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, đê, kênh mương, di tích lịch sử văn hóa hoặc công trình an ninh quốc gia, thoát lũ..; phải bàn giao cho UBND xã phường, thị trấn phần diện tích đất nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung cũng như nộp nghĩa vụ tài chính đầy đủ khi được chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, trên thực tế những trường hợp mua đất xen kẹt lại “ngại” thực hiện vì đa phần đều là những người nghèo, không có khả năng tài chính nên chấp nhận nguy cơ mất trắng để đổi lấy chỗ chui ra chui vào giữa thủ đô đất đắt như vàng. Và không ít người trong số này đang hy vọng những đổi mới về chính sách thông thoáng hơn trong việc kê khai, làm sổ cho các thửa đất xen kẹt của TP.Hà Nội  sẽ giúp họ hợp thức hóa chỗ ở của mình.

Kim Đức (Đầu tư Bất động sản)

Xem thêm:

- Ai thổi giá đất Củ Chi tăng “dựng đứng”?
- Giá thuê nhà mặt phố Hà Nội “lao dốc”
- 5 điểm nghẽn trên thị bất động sản

Ai thổi giá đất Củ Chi tăng “dựng đứng”?

Giá đất ở Củ Chi đang được dân môi giới đẩy lên chóng mặt khiến khu vực này uay lại thời kỳ sốt ảo trước đó.

Theo tìm hiểu, giá đất ở Củ Chi thuộc khu vực giáp ranh với quận 12, huyện Hóc Môn, Bình Dương và gần các tuyến đường huyết mạch như quốc lộ 22 (đường Xuyên Á), trung tâm hành chính huyện, hoặc dọc bờ sông Sài Gòn… đang tăng cực nóng. Tính từ đầu năm tới nay, có nơi tăng gần 70%.

Giá đất tăng từng giờ

Thông tin về các dự án lớn được khởi công tại Củ Chi đã nhen nhóm cơ hội găm đất của dân đầu cơ ngay từ đầu năm. Người này mua rồi bán lại cho người khác, và qua nhiều lần giao dịch, giá đất tăng thêm 10%-20%. Thậm chí chỉ trong một tuần lễ qua, giá đất đã tăng lên 70% và nhiều nơi biến động từng giờ, chỉ sau một đêm giá đã khác hoàn toàn.

Trong vai người đi tìm mua đất ở Củ Chi, chúng tôi được giới thiệu đến lô đất 6.500 m2, mặt tiền Nguyễn Thị Rành, rộng 60 m, sâu 103 m. Theo tìm hiểu giá đất khu vực đó ở thời điểm trước Tết là khoảng 90 triệu một mét ngang, nhưng chúng tôi được chủ đất báo giá hiện đã chạm mốc 130 triệu, lô nhỏ thì bị đẩy lên 140 triệu một mét ngang.

Gần đó, những lô đất nông nghiệp đang được đẩy giá lên cao gấp rưỡi. Ông Phạm Bá Chánh chào bán lô đất nông nghiệp rộng 5.000 m2 tại xã Trung Lập Hạ với 3,5 triệu/m2. Giá này được đẩy lên gấp đôi so với tháng trước, và chủ đất khẳng định giá sẽ còn tăng lên nữa nếu không mua.

Theo ông này, trong tương lai, đất nông nghiệp sẽ được chuyển đổi thành đất thổ cư. Vì thế, nhiều chủ đất ở đây đồng loạt đẩy giá đất lên.

Người môi giới lô đất này phân tích: “Nếu anh không rành về thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì mua rồi bán lại cho người khác, để kiếm lời. Người mua sau sẽ bán cho người sau nữa, và đến một lúc nào đó sẽ có người đầu tư cơ sở hạ tầng, xin phép cơ quan quản lý chuyển đổi thành đất thổ cư.

Khi đó, nhiều người khác lại dồn vốn vào đất thổ cư rồi mua, bán lại cho người kế tiếp. Cứ thế, qua mỗi lần giao dịch, giá bị đội lên thì lô đât đã lời rất nhiều rồi.”

Dân môi giới bất động sản hàng ngày đổ xô về Củ Chi Ảnh: V.Dũng

Ông Nguyễn Như Tuyển, Giám đốc Công ty Bất động sản Anh Luân, cho biết từ đầu năm đến nay, tình hình giao dịch bất động sản ở Củ Chi khá sôi động. Ngoài người dân ở địa phương ra, khách hàng ở các nơi khác, nhất là các quận ở nội thành TP.HCM, khách Hà Nội tìm đến mua khá đông.

Theo ông Tuyển, cách đây khoảng một tháng, mức giá dành cho những thửa đất lớn chưa lên thổ cư chỉ 2–3 triệu đồng/m2, có nơi còn thấp hơn. Còn phân khúc đất nền tại những tuyến đường trung tâm của các xã, giá chỉ giao động 3-8 triệu đồng/m2, hay như khu dân Việt Kiều ở xã Tân Thông Hội là “đỉnh” nhất, giá chỉ 15 triệu/m2.

“Tuy nhiên giá đất hiện tại đã bỏ xa mức này, khi tăng lên khoảng 40%, thậm chí các khu vực quanh dự án Safari Sài Gòn tăng lên đến 70%, vì lượng mua nhiều mà người bán rất ít”, ông Tuyển chia sẻ.

Giá đất biến động cũng khiến anh Lê Lâm, một khách tìm mua đất ở khu vực này bối rối: “Giá ở đây đang có mức biến động lớn nên tôi vẫn chưa thể tìm được lô nào. Thậm chí có lô đã chốt giá xong lên thì chủ đất đòi tăng thêm mấy trăm triệu sau một đêm. Xin đặt cọc họ cũng không nhận, vì cò đất đã rải cọc khắp nơi”, anh Lâm nói.

Nhiều chuyên gia BĐS nhận định giá đất Củ Chi tăng là giá ảo. Sở dĩ giá được đẩy lên quá cao như vậy phần lớn do giới đầu cơ thường đi rải tiền đặt cọc, giữ đất đất, sau đó ai có nhu cầu thì bán lại cọc và ăn lời tiền phạt.

Lãnh đạo một công ty quản lý bất động sản tại TP.HCM nhận xét hầu hết giao dịch bất động sản hiện nay không phải của người mua nhà đất để ở, mà chỉ là sự chuyển nhượng của giới đầu cơ. Theo vị này, do đất ở nội thành ngày càng khan hiếm, giới kinh doanh phải chuyển ra vùng ven rồi găm hàng, làm giá.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Lê Thành, cho rằng do giá bị giới kinh doanh đẩy lên nên nhiều người đổ xô mua nhà đất, với mục đích bán lại kiếm lời. Mức giá bất động sản hiện không thật.

Đổ tiền đón sóng siêu dự án chỉ làm lợi cho cò đất

Dự án của “chúa đảo” Tuần Châu mới chỉ là đề xuất từ doanh nghiệp, nhưng Củ Chi đang trở thành tâm điểm bàn tán của giới đầu tư địa ốc. Những người có đất ở Củ Chi đang mang tâm trạng vừa mừng, vừa lo.

Mừng là nếu dự án được thực hiện, khả năng giá đất sẽ tăng cao, nhưng lo không biết các dự án này có thực sự thành hình để giá đất tăng bền vững hay không.

Ông Tuấn, một người dân sống ở quận Gò Vấp có 4.000 m2 đất ở Củ Chi mua cách đây nhiều năm để làm trang trại, cho biết, liên tục trong gần 1 tháng qua, ngày nào ông cũng nhận được nhiều cuộc gọi điện thoại đặt vấn đề mua khu đất.

“Lúc đầu người ta trả giá thấp, sau đó ra giá cao dần. Vài người bạn ở gần khu vực cũng liên tục nhận được lời đề nghị mua đất”, ông Tuấn nói.

Đô thị hoang Nhơn Trạch là bài học cho việc đổ xô đầu tư ăn theo siêu dự án. Ảnh: Lê Quân

Với giới kinh doanh địa ốc, câu chuyện đón đầu quy hoạch là yếu tố mang lại cơ hội lớn. Thực tế đã có nhiều người đạt lợi nhuận lớn nhờ đón đúng quy hoạch. Nhưng cũng có không ít trường hợp “chết đứng” vì đón sai.

Bởi rủi ro trong việc đón đầu quy hoạch khá lớn, không chỉ rủi ro từ thay đổi trong chính sách, mà còn liên quan đến nhiều yếu tố thị trường, năng lực của các chủ dự án.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, giới kinh doanh địa ốc TP.HCM đã có rất nhiều bài học về việc đầu tư đất chạy theo thông tin các siêu dự án. Dự án đề xuất chỉ là một khía cạnh, trong khi khả năng thực hiện được hay không lại là vấn đề khác.

Trước đây, cũng vì đua nhau đón sóng siêu dự án đã tạo nên những đô thị hoang như Nhơn Trạch, Mỹ Phước…

“Thực chất việc chạy đua đầu tư theo thông tin chỉ có làm lợi cho duy nhất một đối tượng, đó là cò đất. Trong khi đó người sở hữu cuối cùng là người gánh hậu quả khi cơn sốt đi qua và các siêu dự án vẫn chưa thành hình.

Không ở đâu xa mà ngay tại Củ Chi cũng đã từng có sự cố tương tự với các dự án chưa thành hiện thực. Hy vọng trong cơn sốt đất này, người mua người bán đều bình tĩnh, để tránh đi vào vết xe đổ trước đây”, ông Châu chia sẻ.

http://vfpress.vn/

Xem thêm:

- Giá thuê nhà mặt phố Hà Nội “lao dốc”

- 5 điểm nghẽn trên thị bất động sản

- Đại công trường khu Đông Sài Gòn, cung cấp cho thị trường hơn 20.000 căn hộ trong năm 2017

“Chiến dịch” đòi lại vỉa hè khiến giá thuê nhà mặt phố Hà Nội “lao dốc”

Tình trạng không đủ chỗ cho khách hàng gửi xe khiến hầu hết các cửa hàng trên các tuyến phố rơi vào cảnh sụt giảm doanh thu. Điều đó, kéo theo giá thuê cửa hàng, cửa hiệu ở những tuyến đường có vỉa hè dưới 3,5m cũng bắt đầu giảm giá.

Một cửa hàng trên phố Thái Hà căng biển cho thuê. Ảnh: Phạm Hùng.

Xuất hiện nhiều biển cho thuê, nhượng cửa hàng

Sau gần nửa tháng ra quân dẹp vỉa hè với quy mô lớn, vỉa hè Hà Nội đã phần nào thông thoáng. Nhưng ở khía cạnh khác, giá thuê nhà mặt phố tại các quận trung tâm lại đang… lao dốc.

Bà Phan Thị Đào ở ngõ 44 đường Nguyễn Khánh Toàn, hành nghề dẫn khách mua, thuê cửa hàng khắp các quận Cầu Giấy, Đống Đa, Hoàn Kiếm… cho hay: "Khách hỏi thuê nhà mặt phố đều có bài chê ỏng chê eo là không có chỗ để xe, mặt nhà cao hơn mặt đường mà không có bậc lên xuống thuận tiện, điểm giữ xe xung quanh thì đều quá tải... để ép giá ngược chủ nhà. Ngoài ra, còn có một xu hướng khác là "hoãn" giấc mơ kinh doanh, chờ động thái của thành phố trong việc giải phóng vỉa hè. Nếu cứ làm căng lâu dài họ sẽ ưu tiên phương án thuê nhà mặt ngõ hơn là mặt đường phố”.

Vỉa hè đường Đặng Văn Ngữ trước và sau chiến dịch dọn dẹp vỉa hè. Nhiều chủ quán kêu trời vì mất đất làm ăn cho dù đó là đất lấn chiếm. Ảnh:H.Phương

Bên cạnh đó, ở các khu phố cổ, khách hỏi tìm thuê nhà đều lân la tìm hiểu xem lực lượng chức năng của phường trực tiếp “làm” có căng không. Các ngày 20, 21, 22/3, dọc trên nhiều tuyến phố trung tâm xuất hiện nhiều biển "cho thuê cửa hàng", "nhượng lại mặt bằng". Riêng đoạn đường 200m cuối phố Đê La Thành đã có tới 3 nhà mặt phố treo bảng tìm khách kèm số điện thoại liên hệ. Trên một số trục đường khác như Nguyễn Chí Thanh, Láng, Minh Khai... cũng có tình trạng tương tự. Theo tìm hiểu của PV thì nguyên nhân là do không còn chỗ đỗ xe, vắng khách, giá thuê cửa hàng lại cao nên nhiều cửa hàng không còn khả năng bám trụ lại những tuyến phố có giá thuê đắt đỏ.

Sẽ chỉ là “tạm thời”?

Anh Phan Thành, chủ cửa hàng đồ thể thao ở 192 Lê Trọng Tấn cho biết: “Công an phường yêu cầu các chủ kinh doanh cam kết không được để xe trên vỉa hè, lòng đường. Giờ mà đề nghị khách hàng gửi xe chỗ khác rồi đi bộ về cửa hàng thì chắc họ… đi luôn”. Được biết, cửa hàng anh Phan Thành thuê với giá 12 triệu đồng/tháng. Trước những khó khăn khách quan đưa đến từ khi thành phố dọn dẹp lại vỉa hè, anh Thành cho biết sẽ đề xuất chủ nhà giảm giá thuê nhà ngay từ tháng 3 này. “Nếu chủ nhà không đồng ý, chúng tôi đành phải tính nước chuyển đi chỗ khác”, anh Thành nói.

Hàng loạt quán kinh doanh café, đồ ăn vặt, dịch vụ... trên các tuyến phố ở quận Hai Bà Trưng cũng kém phần nhộn nhịp. Anh Lê Ngọc Nhân, kinh doanh quán lẩu, đồ nướng ở phố Tạ Quang Bửu chia sẻ: “Lâu nay, 10 khách thì tới 9 khách thích ăn uống ngoài vỉa hè cho thoáng. Song bây giờ khi thấy bóng dáng công an lại hô hoán khách tháo chạy để bê đồ đạc vào bên trong. Mỗi tối vài lần, khách cũng thấy bất tiện nên ghé quán thưa dần”.

Anh Hiệp mở quán diện tích 60m2, mặt ngõ rộng rãi ở đường Nguyễn Trãi, mùa đông bán đồ nhậu, mùa hè chuyển sang bán bia hơi, bước sang năm nay, chủ nhà đã tăng giá thuê từ 6 triệu lên 7,5 triệu đồng/tháng. Anh Hiệp cho biết: “Nhận thấy vỉa hè bị dọn dẹp, mất đi của tôi 2 dãy bàn, công việc kinh doanh trở nên khó khăn chủ nhà đã đồng ý trở lại mức giá thuê ban đầu là 6 triệu/tháng. Tuy nhiên, tôi đang cân nhắc việc nhượng lại mặt bằng. Nếu chính quyền cứ làm căng mãi thì chỉ xoay xở tìm chỗ để xe cho khách cũng đủ căng thẳng”. Anh Hiệp tính toán nhượng lại cửa hàng với giá 120 triệu đồng và 1 tháng tiền nhà đóng đặt cọc.

Nhiều chuyên gia bất động sản dự đoán trước những diễn biến lập lại trật tự vỉa hè thời gian qua, độ “chùng” của thị phần nhà phố cho thuê là có. Đặc thù của phân khúc này là phụ thuộc đến 90% vào không gian vỉa hè trước cửa nhà. Theo đó, vỉa hè càng rộng, thoáng, giá thuê sẽ càng đắt. Khi yếu tố này bị xáo trộn thì việc kinh doanh bị ảnh hưởng, khách thuê dè dặt cũng là dễ hiểu. Tuy nhiên, đây chỉ là trong thời gian ngắn hạn, sau khi vỉa hè được trả lại đúng chức năng, có thể các cơ quan chức năng sẽ tính đến thực hiện bố trí dung hòa các chức năng tiếp theo của nó là: Đi bộ và để xe.

Một chủ cửa hàng ăn trên phố Đặng Văn Ngữ, quận Đống Đa thì cho biết: “Mỗi tháng tiền tôi thuê cửa hàng 16 triệu đồng. Hiện chỗ để xe máy hạn chế, nếu tìm được chỗ gửi xe trong ngõ mỗi tháng mất thêm 3 triệu nữa, cộng thêm việc thuê thêm người dắt xe ra dắt xe vào cho khách. Chi phí tăng lên đột biến trong khi khách vẫn thế, hoặc ít hơn. Tôi cũng đang tính nước xin giảm tiền thuê nhà. Nếu không được chủ nhà đồng ý, có lẽ chúng tôi phải chuyển đi”.

Theo Báo Gia đình và Xã hội

Xem thêm:

-  5 điểm nghẽn trên thị bất động sản

- Cận cảnh đại công trường khu Đông Sài Gòn

-  Việt Nam đang thừa resort, biệt thự

5 điểm nghẽn trên thị bất động sản

Trong khoảng 1.200 dự án bất động sản trên địa bàn thành phố, đang có khoảng 500 dự án bị ngừng triển khai.

Mới đây, trong báo cáo tổng kết đánh giá sự phát triển thị trường bất động sản TPHCM, Hiệp hội bất động sản thành phố (HoREA) cho rằng 10 năm qua, thị trường bất động sản phát triển ở tất cả các quận, huyện.

Trước hết là khu vực trung tâm thành phố, và tiếp theo là khu nam Sài Gòn với hạt nhân là khu đô thị Phú Mỹ Hưng. Khoảng 4 năm gần đây đã có sự chuyển hướng phát triển mạnh sang khu vực phía Đông thành phố với hạt nhân là khu đô thị mới Thủ Thiêm và gần đây cũng đã có nhiều dự án bất động sản nhà ở, thương mại, y tế đầu tư vào khu vực phía Tây thành phố.

Tuy nhiên, theo HoREA trong suốt một thập kỷ qua, thị trường bất động sản thành phố vẫn chưa đạt được mục tiêu phát triển minh bạch, lành mạnh và bền vững, đồng thời cũng đã chỉ ra những điểm nghẽn và đề xuất những giải pháp.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng hiện có 5 điểm nghẽn trên thị trường bđs cần sớm giải quyết trong đó điểm nghẽn lớn nhất là tiền sử dụng đất tạo ra cơ chế xin-cho.

Để giải quyết một phần “điểm nghẽn” này và để hỗ trợ doanh nghiệp, UBND thành phố đã cho phép doanh nghiệp được tạm nộp tiền sử dụng đất dự án ngay sau khi Sở Tài nguyên Môi trường xác định giá đất. Tiếp đến là “điểm nghẽn” chuyển nhượng dự án bất động sản, do pháp luật quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Điều này chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại các dự án đã bị ngưng triển khai hiện nay, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, cũng là một hoạt động kinh doanh bình thường của các doanh nghiệp;

“Trong khoảng 1.200 dự án bất động sản trên địa bàn thành phố, đang có khoảng 500 dự án bị ngừng triển khai, phần lớn do giải phóng mặt bằng dở dang, chính là "phần chìm của tảng băng hàng tồn kho". Điều này đã ngốn một lượng vốn lớn của nhà đầu tư, của ngân hàng và của xã hội rất lớn, tiềm ẩn nhiều hệ quả rủi ro cho thị trường”, ông Châu nhấn mạnh.

Bên cạnh đó là “điểm nghẽn” giải phóng mặt bằng dẫn đến tình trạng nhiều dự án bồi thường dở dang, không thể triển khai được, chôn vốn của doanh nghiệp trong thời gian dài, chưa có lối ra. “Điểm nghẽn” chính sách tín dụng chưa phù hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung dài hạn cho thị trường bất động sản.

"Lãi suất cho vay vẫn còn cao và có khả năng sẽ tăng trong năm 2017", ông Châu nhận định.

Ngoài ra, “điểm nghẽn” thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

đăng bởi: phapluattp.vn

Xem thêm:

-  Cận cảnh đại công trường khu Đông Sài Gòn

-  Việt Nam đang thừa resort, biệt thự
-  Bất động sản qua thời sốt ảo

Cận cảnh đại công trường khu Đông Sài Gòn, cung cấp cho thị trường hơn 20.000 căn hộ trong năm 2017

Đi cùng sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng trong thời gian gần đây, thị trường bất động sản tại khu đông TP.HCM đang ngày càng sôi động. Trong đó, sự xuất hiện của một số dự án biệt thự, nhà phố do những chủ đầu tư “có tầm” phát triển được kỳ vọng sẽ góp phần hình thành nên một khu đô thị hiện đại.

Thống kê của Cushman & Wakefield Việt Nam cho thấy, tại khu Đông có gần 7.000 căn hộ được tung ra thị trường trong quý IV/2016 dự kiến sẽ giao nhà giai đoạn 2018 – 2020.

Khoảng 29.950 căn hộ có sẵn đã và đang được giao dịch ở tất cả các hạng trên thị trường sơ cấp, tăng 11% theo quý và 49% theo năm.

Trong đó, căn hộ Hạng B dẫn đầu thị trường khu Đông chiếm khoảng 42%, trong khi Hạng C và Hạng A chiếm lần lượt 31% và 27%. Quận 2, 7, 8 và Bình Thạnh tiếp tục thống lĩnh thị trường, chiếm hơn một nửa tổng nguồn cung sơ cấp.

Cushman & Wakefield dự báo trong năm 2017, hơn 30.000 dự kiến sẽ gia nhập thị trường, trong đó gần 70% tổng nguồn cung tương lai tập trung ở khu vực phía Đông. Trong khi quỹ đất và nguồn cung trong trung tâm TP.HCM đang cạn kiệt và có giá thành rất cao, thì hiện nay xu hướng của người mua đang đổ bộ về các vùng ven, trong đó khu Đông đang là tâm điểm của các nhà đầu tư.

Với số vốn đầu tư lớn để nâng cấp hạ tầng, quỹ đất sạch, giá cả hợp lý cùng các dự án của những chủ đầu tư uy tín, quận 2 và quận 9 đang chứng kiến sự đổ bộ ồ ạt của giới đầu tư bất động sản, tạo nên những cơn “sóng” giao dịch ở hầu hết các phân khúc.

Ngoài dự án nhà ở cao tầng, nhiều chủ đầu tư cũng tung ra thị trường hàng nghìn căn nhà phố, biệt thự tại những khu đất rộng lớn quanh tuyến metro số 1.

Nhiều dự án cao tầng tại khu Đông đang được xây dựng. Đây là nguồn cung tương lai khá lớn cho thị trường khu vực này.

Những dự án sẽ cung cấp cho thị trường hơn 1.000 căn hộ tầm trung đang được Him Lam Land đẩy nhanh tiến độ thi công tại khu Đông.

Đi ngang khu vực này, sau khi qua khỏi cầu Sài Gòn từ hướng quận 1 là đại công trường xây dựng rầm rộ của hàng chục dự án cao cấp.

Thi công tuyến metro số 1 dự án đã đẩy giá nhà đất khu Đông tăng mạnh suốt nhiều năm qua.

Theo ghi nhận, các dự án bất động sản tại quận 2 đều chạy dọc theo tuyến Xa lộ Hà Nội, còn tại quận 9 chủ yếu đều tập trung dọc tuyến đường Đỗ Xuân Hợp, kéo dài khoảng 10km đến đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây và kết thúc ở đầu đường Nguyễn Duy Trinh.

Ngoài ra, khu Đông TP.HCM là nơi giành nhiều “ưu ái” nhất từ khối ngoại. Mới nhất, hàng loạt tên tuổi nhà đầu tư lớn trên thế giới công bố đổ hàng tỷ đô la vào khu Đông như Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc); Mitsubishi và Toshiba (Nhật Bản); Kepple Land; CapitaLand (Singapore)... góp phần tạo nên “đòn bẩy” kéo giá trị BĐS của khu vực này gia tăng không ngừng.

Đăng Khải

Theo Trí thức trẻ

'Việt Nam đang thừa resort, biệt thự, bất động sản cao cấp'

Bộ trưởng Phạm Hồng Hà cho rằng chưa có biến động lớn về thị trường Bất động sản trong năm 2017 và đầu 2018, nhưng thị trường đang có biểu hiện thừa biệt thự, resort.

Tại buổi làm việc giữa Tổ Công tác của Thủ tướng và Bộ Xây dựng sáng nay (17/2), hàng loạt vấn đề nóng dư luận, báo chí quan tâm, bức xúc đã được nêu ra.

Phát triển nhà ở xã hội: Bao giờ cung đủ cầu?

Bộ trưởng, Chủ nhiệm Văn phòng Chính phủ Mai Tiến Dũng, Tổ trưởng Tổ Công tác của Thủ tướng, nêu thực tế các doanh nghiệp và chuyên gia cho rằng nhà ở xã hội tắc do cơ chế.

Cụ thể, do Bộ Xây dựng chậm đề xuất các cơ chế trong quản lý, thúc đẩy phát triển, điều tiết thị trường bất động sản (BĐS) và quỹ đất cho nhà ở xã hội, thiếu ngân sách. Có địa phương chậm xử lý thủ tục hành chính, hoàn tiền sử dụng đất, chưa có cơ quan chuyên trách tham gia đầu tư xây dựng và quản lý trực tiếp quỹ nhà ở xã hội…

“Hiện nhà ở xã hội mới giải quyết được khoảng 28% so với chỉ tiêu đề ra tại Chiến lược phát triển nhờ ở quốc gia. Vậy những khó khăn, vướng mắc về nhà ở xã hội do đâu?

Do chưa cân đối được vốn ngân sách hay do phối hợp giữa các bộ ngành liên quan chưa tốt? Bộ Xây dựng có những chiến lược gì hoặc có tham mưu, đề xuất gì với Chính phủ, Thủ tướng để phát triển nhà ở xã hội đạt chỉ tiêu đề ra?”, ông Mai Tiến Dũng đặt câu hỏi.

Trả lời về việc này, Bộ trưởng Xây dựng Phạm Hồng Hà cho hay đang vướng ở chỗ cấp vốn cho các dự án.

“Bộ Kế hoạch Đầu tư chưa thực hiện chỉ đạo của Thủ tướng về tiêu chí sắp xếp, phân bổ vốn đầu tư ngân sách nhà nước theo kế hoạch đầu tư trung hạn. Do đó, nhiều dự án chưa có vốn để triển khai”, tư lệnh ngành xây dựng nói.

Thị trường bất động sản: Dư thừa resort, biệt thự

Theo Savills Việt Nam, số lượng biệt thự, nhà liền kề không ngừng tăng lên trong vài năm trở lại đây. (Đơn vị: Căn). Đồ họa: Kiều Vui.

Ông Mai Tiến Dũng cho rằng một trong những điểm nghẽn lớn đang cản trở sự phát triển của thị trường hiện nay là thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất.

Điển hình là khâu thẩm định thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công các công trình cao tầng.

“Đề nghị Bộ báo cáo cụ thể hơn về thực trạng này”, ông Dũng nói.

Về vấn đề này, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà trần tình hiện có thể đánh giá chưa có biến động lớn về thị trường BĐS trong năm 2017 và đầu 2018. Tuy nhiên, ông cho rằng thị trường đang có biểu hiện dư thừa bất động sản cao cấp, biệt thự, resort…

“Theo tính toán của chúng tôi, có những sản phẩm đã đủ dùng đến năm 2020 rồi. Chúng tôi đang bàn với các Bộ, ngành để có phương thức kiểm soát tín dụng với BĐS cao cấp, bàn với các địa phương để kiểm soát tốt phân khúc cao cấp ở địa phương. Chúng tôi cũng đang kiểm tra các dự án sử dụng nhiều đất”, ông nói.

Tư lệnh ngành xây dựng thông tin thêm Bộ đang xây dựng đề án đánh giá tình hình thị trường, đề xuất giải pháp, cơ chế quản lý để thị trường phát triển bền vững, có hiệu quả, thông suốt hơn.

Còn theo báo cáo của Savills Việt Nam, TP.HCM và Hà Nội nằm trong nhóm thị trường biệt thự/nhà phố hoạt động tốt nhất ASEAN năm 2015 và kéo sang năm 2016 với nguồn cầu lớn từ tầng lớp người giàu mới có thu nhập trên 20.000 USD.

Số lượng hộ gia đình Việt Nam khá giả với thu nhập hơn 20.000 USD được dự báo sẽ tăng lên gấp đôi, từ 250.000 lên 530.000 hộ, trong giai đoạn 2016-2020. Điều này có nghĩa là sẽ có 280.000 hộ gia đình ra khỏi tầng lớp trung lưu để gia nhập tầng lớp người giàu mới trong vòng 5 năm tới. Những hộ giàu này giúp tạo thành một phân khúc độc lập có sức mua bất động sản là biệt thự, nhà phố rất lớn.

Theo một khảo sát tiến hành trong năm 2015, người mua để ở chiếm đa số lượng giao dịch, trong khi đó, người mua để đầu tư, đầu cơ chiếm ít hơn 10%.

Nếu như trong quý IV/2016, tổng nguồn cung toàn thị trường của phân khúc biệt thự và nhà liền kề đạt gần 35.000 căn, tăng 5% so với quý trước và 13% so với cùng kỳ năm trước thì đến quý I/2017, hơn 2.300 căn biệt thự, nhà liền kề được tung ra thị trường.

Theo Kiều Vui - Hiếu Công (Zing)

Thị trường bất động sản: Qua thời sốt ảo

Năm 2016 được coi là năm thành công của các doanh nghiệp bất động sản với các dự án mở bán liên tiếp và luôn trong tình trạng cháy hàng.

Các dự án từ chủ đầu tư uy tín luôn thu hút đông đảo khách hàng

Tại sự kiện mở bán chính thức dự án Sunshine Garden diễn ra mới đây đã thu hút hơn 500 lượt khách tham gia. Đại diện của đơn vị phân phố dự án công bố, tính đến thời điểm sau lễ mở bán, Sunshine Garden đã ghi nhận lượng giao dịch “khủng” với hơn 200 căn hộ được đăng kí đặt mua và ký hợp đồng chính thức. Đây là con số gây bất ngờ cho chủ đầu tư cũng như đơn vị phân phối dự án.

Bất động sản đang sốt thật hay ảo?

Cũng tại Hà Nội, trong đợt mở bán toà Sky 1 tại khu đô thị Ecopark hàng trăm người đã xếp hàng từ chiều trước ngày mở bán để dành quyền lựa chọn căn hộ theo ý mình. Chỉ trong 02 ngày, tổng số hơn 90% căn hộ thuộc tháp Sky 1 đã được giao dịch thành công.

Tại TP.HCM, cuối tháng 11, Công ty Địa ốc Him Lam (Him Lam Land) gây nhiều bất ngờ khi đưa ra thị trường hơn 1.000 căn hộ tại Dự án Him lam Phú An tại quận 9, TP.HCM. Trong đợt đầu giới thiệu dự án, chủ đầu tư này đưa ra hơn 300 căn hộ. Theo công bố của chủ đầu tư, chỉ trong 2 ngày giới thiệu, các căn hộ đều có chủ.

Công ty CP Địa ốc Kim Oanh cũng thông báo mở bán dự án Bien Hoa Riverside (xã Tân Hạnh, TP. Biên Hòa) với 268 nền đất. Sau 1 giờ mở bán, chủ đầu tư thông báo đã bán hết sạch hàng.

Ngoài những dự án kể trên, các chủ đầu tư tại các dự án Sunrise Riverside, Phú Mỹ Town, Hưng Phát Silver Star, Dragon Hill Residence & Suites… cũng thông báo, trong các đợt mở bán lượng giao dịch thành công khá cao, dao động từ 60 - 90% số lượng căn hộ mở bán.

Báo cáo mới nhất về thị trường căn hộ TP.HCM của CBRE cho thấy, vào quý cuối năm 2016, số lượng căn hộ bán được trên địa bàn TP là 11.941 căn, tăng 52% so với quý trước và 11% so với cùng kỳ năm trước. Cả năm 2016 ghi nhận tổng cộng 35.008 căn bán ra. Số lượng các căn bán ra gần bằng số lượng các căn được chào bán, chủ yếu đến từ các dự án mới.

Tại thị trường Hà Nội, kết thúc quý IV/2016 với 9.128 căn hộ được mở bán tại 34 dự án trên toàn thành phố. Tính cả năm 2016, có hơn 30.000 căn hộ được chào bán mới ra thị trường từ 72 dự án.

Những con số thống kê trên cũng phần nào tiết lộ số lượng dự án cháy hàng là có thật. Tuy nhiên, một số đơn vị nghiên cứu thị trường lại cho rằng, nhiều căn hộ được chủ đầu tư đưa ra mức giá rất cao rồi sau đó công bố việc mở bán đã “cháy hàng”, còn lượng khách mua căn hộ giao dịch được thực sự là bao nhiêu thì chỉ chủ đầu tư và đơn vị phân phối độc quyền mới nắm rõ.

Chính ông Vũ Cương Quyết - Tổng giám đốc Đất xanh Miền Bắc thừa nhận thời gian qua có hiện tượng một số chủ đầu tư làm chiêu trò sốt ảo, khan hàng tuy nhiên con số đó là không nhiều. “Hiện giờ người mua nhà có nhiều lựa chọn hơn, họ cũng kinh qua những bài học đắt giá thời thị trường khủng hoảng nên họ dễ dàng nhận ra những dự án nào có khả năng thu hút đông đảo khách hàng" - ông Quyết nói.

Quyền thuộc về khách hàng

Trên thực tế, nhiều dự án đắt hàng thật bởi đánh trúng vào nhu cầu của người tiêu dùng với giá cả và chất lượng tốt.

Bằng chứng trong cuộc trò chuyện mới đây, chủ đầu tư dự án Republic Palaza tiết lộ, sau gần 1 tháng công bố dự án với 266 căn Office-tel & Suites ra thị trường thì đến thời điểm này số căn hộ còn tại tại dự án chỉ đếm trên đầu ngón tay.

“Mặc dù chúng tôi có thể mường tượng được sức hút từ dự án nhưng cũng không khỏi bất ngờ khi dự án lại “hot” đến vậy. Chỉ một thời gian ngắn sau khi ra mắt, số lượng khách hàng quan tâm tăng chóng mặt. Không chỉ những nhà đầu tư trong nước sành sỏi và nhanh nhạy mà cả người nước ngoài" - đại diện chủ đầu tư cho biết.

Theo tìm hiểu của phóng viên, sở dĩ dự án Republic Plaza cháy hàng bởi đây là dự án đầu tiên được xây dựng gần sân bay Tân Sơn Nhất, hướng đến các đối tượng khách hàng là doanh nhân nhu cầu vừa ở, vừa làm văn phòng. Hơn nữa, quỹ đất phát triển dự án trong khu vực này đã cạn kiệt, Republic Plaza gần như có vị thế độc tôn trên thị trường ở phân khúc bất động sản sân bay nên các nhà đầu tư tin rằng dù mua để ở hay đầu tư đều sinh lời, tính thanh khoản cao và thu hồi vốn nhanh.

Không chỉ dừng ở phân khúc căn hộ, gần đây nhất, ngày 14/12/2016, tại lễ mở bán căn hộ shophouse dự án Vinhomes Green Bay toàn bộ dự án chỉ có hơn 30 căn nhưng có đến gần 200 khách hàng đăng ký mua căn hộ. Do lượng khách hàng đăng ký mua vượt gấp nhiều lần so với số lượng shophouse của dự án nên Vingroup - chủ đầu tư đã tổ chức bốc thăm công khai quyền mua để đảm bảo tính công bằng.

Ông Trần Đức Diễn – Chủ tịch HĐQT Maxland cho biết, thị trường đúng là có những dự án “cháy hàng” thực sự và cũng có dự án chỉ là “cháy ảo”. Ông Diễn đưa ra lời khuyên khách hàng trước khi mua căn hộ nào đó cần tìm hiểu kỹ về vị trí dự án, pháp lý và cả uy tín của chủ đầu tư, chứ không nên chỉ nhìn vào những con số thanh khoản được công bố rầm rộ.

Đồng quan điểm trên, chuyên gia kinh tế Đặng Hùng Võ cho biết dễ dàng thấy những dự án có mức độ tăng trưởng nóng đột xuất đều là những dự án ở vị trí thuận lợi như gần trung tâm, điều kiện sống tốt hơn, hạ tầng xã hội tốt, dân trí cao…

“Theo tôi, hiện nay thị trường bất động sản đang cần những nhà đầu tư chuyên nghiệp hơn, có năng lực tài chính, có năng lực phân tích thị trường. Chúng ta cũng đã dần dứt bỏ được giai đoạn nhà đầu tư “tay không bắt giặc” và người tiêu dùng cũng cần phải thông minh hơn, phải biết pháp luật, quy hoạch, phân tích thị trường và đặc biệt là tìm đến các dự án của các chủ đầu tư uy tín” – ông Võ nhấn mạnh.

Trở về đầu trang: Thị trường bất động sản: Qua thời sốt ảo

Linh Nhi (DĐDN)

Giảm thời gian 10 thủ tục nhà, đất

(PL)- Theo Nghị định 01/2017, có tới 10 thủ tục được giảm thời gian giải quyết từ ba đến 15 ngày so với hiện nay.

Thời gian thực hiện các thủ tục nhà, đất được rút ngắn, người dân đăng ký biến động nhà, đất chỉ cần tới văn phòng đăng ký đất đai (VPĐKĐĐ) quận/huyện… - đó là những nội dung đáng chú ý trong Nghị định 01/2017 vừa được ban hành, có hiệu lực từ ngày 3-3-2017. Nghị định này sửa đổi, bổ sung ba nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2013 được ban hành trong năm 2014, gồm Nghị định 43, 44 và 47.

Có thủ tục giảm hơn một nửa thời gian

Trong 16 thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định tại Điều 61 Nghị định 43, có tới 10 thủ tục được giảm thời gian giải quyết từ ba đến 15 ngày theo nghị định mới. Chẳng hạn, việc đăng ký cấp giấy chứng nhận cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng của tổ chức đầu tư xây dựng từ không quá 30 ngày thì nay giảm xuống còn 15 ngày. Cấp lại giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất từ 30 ngày xuống còn 10 ngày.

Việc cấp lại giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng bị mất từ không quá 30 ngày được giảm xuống còn 10 ngày.

Cán bộ đang hướng dẫn người dân làm thủ tục hồ sơ nhà đất tại quận 12. Ảnh: VIỆT HOA

Đăng ký biến động nhà đất: Không phải lên Sở TN&MT

Nghị định 01 quy định đối với các địa phương đã thành lập VPĐKĐĐ (như TP.HCM) thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể có thể cho phép Sở TN&MT được ủy quyền cho VPĐKĐĐ cấp giấy chứng nhận cho trường hợp đăng ký biến động (sau khi người dân giao dịch nhà, đất như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho…). Đồng thời cũng ủy quyền cho đơn vị này cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

Riêng những trường hợp có biến động nhưng người dân không chọn cách cập nhật lên trang 4 thì vẫn sẽ chuyển lên VPĐKĐĐ TP.HCM nhưng không phải qua Sở TN&MT ký nữa. Như vậy sẽ giảm được một cấp và giảm được thời gian thực hiện.

Trước đây quận/huyện thực hiện cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân và việc cấp đổi, đăng ký biến động nhà, đất. Do Luật Đất đai 2013 tổ chức lại hệ thống VPĐKĐĐ một cấp nên hiện nay việc cấp giấy chứng nhận lần đầu do quận, huyện thực hiện. Còn thẩm quyền cấp giấy sau khi có biến động nhà, đất như mua bán, chuyển nhượng… là của Sở TN&MT. Theo Sở TN&MT TP, trong thời gian đầu thực hiện thủ tục này đã xảy ra quá tải, mỗi tháng bình quân Sở TN&MT phải giải quyết tới 9.000 hồ sơ. Thời gian sau này còn khoảng 4.000 hồ sơ/tháng.

VIỆT HOA